Atualização do Código Civil: Expulsão de condôminos antissociais e restrições ao Airbnb

Por Henrique Covolam* — A proposta de atualização do Código Civil prevê a possibilidade de expulsão de condôminos antissociais e dificulta o aluguel de apartamentos por meio de apps como o Airbnb. O que o texto propõe e o que muda?

De antemão, é necessário analisar os aspectos da possibilidade jurídica da implementação de uma norma mortificativa ao Código Civil de 2002, que possibilitará que as convenções condominiais proíbam a utilização da propriedade para fins de hospedagem atípica por intermédio de aplicativos ou formas análogas. Discussão essa que está intimamente ligada à previsão de expulsão de condôminos praticantes de atos antissociais.

Ao entrar em pauta a possibilidade de expulsão de condôminos, inegavelmente, insurgirão discussões sobre a validade constitucional da medida, bem como sobre o liame existente entro o convencionado e o direito de propriedade. Isso porque, o proprietário possui, em relação à propriedade, os direitos de usar, gozar/fruir, dispor e reavê-la de que, injustamente, a detém.

Assim, em decorrência disso, insurgem-se as questões: se for convencionado pela expulsão de um condômino proprietário, isso ensejaria no cerceamento de um de seus direitos sobre a propriedade? Qual seja, o de usar. Bem como: a livre negociação entre partes a fim de disponibilizar um imóvel a terceiros mediante prestação pecuniária, por curto período e intermediado por plataforma digital configura-se como atividade comercial estranha à destinação exclusivamente residencial do imóvel?

Atualmente existe uma grande discussão sobre o assunto. De um lado, há o entendimento jurisprudencial de que se trata, a modalidade atípica de hospedagem, de uma prática usual do exercício da propriedade, exercida pelo proprietário em seus direitos de uso, fruição e gozo, portanto, desvencilhando-a de uma relação comercial análoga a um contrato de hospedagem. Por outro lado, há entendimento, divergente de que a modalidade disponibilizada em plataformas digitais se trata de atividade comercial e, portanto, poderá ser proibida por convenção condominial.

Existem argumentos sólidos tanto para proibir quanto para permitir esse tipo de "locação", tornando a decisão final imprevisível. No entanto, ao regulamentar a situação, mesmo que surjam disputas judiciais, o condomínio estará mais protegido, haverá uma maior segurança jurídica.

O tema do condômino antissocial é um dos mais delicados do direito condominial. O condômino antissocial é aquele que, de maneira reiterada, pratica atos que perturbam gravemente a convivência no condomínio, atentando contra a segurança, a saúde, o sossego ou a moral dos demais condôminos e moradores.

Atualmente o parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil prevê a aplicação de multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, mas não prevê expressamente a expulsão.

O Superior Tribunal de Justiça, já reconheceu, em situações excepcionais, ser possível a exclusão do condômino antissocial, mesmo sem previsão expressa no Código Civil, com fundamento na proteção dos direitos fundamentais da coletividade e na função social da propriedade.

Assim, o projeto de reforma visa incluir expressamente a possibilidade de expulsão do condômino antissocial, conferindo maior segurança jurídica ao instituto.

Advogado membro do Bruno Boris Advogados*